종전자산평가는 어떻게 정해지나? 감정평가 기준 총정리
작성 2026.07.14 · 읽는 시간 6분
종전자산평가액은 사업 시작 전 내가 갖고 있던 부동산의 감정평가 금액입니다. 이 값에 비례율을 곱한 것이 권리가액이고, 조합원분양가에서 권리가액을 뺀 것이 분담금입니다. 즉 종전자산이 얼마로 잡히느냐가 분담금의 출발점입니다. 어떻게 정해지는지 하나씩 정리합니다.
1. 재건축 vs 재개발 — 평가 대상이 다르다
- 재건축 — 기존 아파트(집합건물) 자체를 감정평가합니다. 같은 단지·같은 평형이면 층·향 차이 정도라 편차가 작습니다.
- 재개발 — 토지 + 지상 건물을 각각 평가해 합산합니다. 대지지분·도로 접함·건물 노후도에 따라 조합원 간 편차가 큽니다. 무허가 건축물·국공유지 점유는 별도 기준이 적용됩니다.
2. 평가 시점 — 언제 기준인가
종전자산은 사업시행계획인가 고시일을 기준 시점으로 평가합니다. 그 이후 시세가 오르거나 내려도 기준일 가격으로 고정됩니다. 그래서 인가 시점의 부동산 경기가 조합원 자산 평가에 그대로 반영됩니다. 종후자산(신축 후 가치)도 같은 원리로 별도 평가돼 비례율 산정에 쓰입니다.
3. 시세의 몇 %로 잡히나
감정평가액은 시세 그대로가 아니라, 공시가격과 실거래가를 참고해 산정됩니다. 통상 시세의 60~90% 범위에서 정해지며, 지역·물건 유형에 따라 다릅니다.
내 자산이 시세의 70%로 평가돼도, 다른 조합원도 70%로 평가되면 권리 순위는 동일합니다. 내 물건만 유독 낮게 잡혔는지를 인근 사례와 비교하는 게 중요합니다.
4. 복수 감정평가와 산술평균
종전자산은 보통 2개 이상의 감정평가법인이 각각 평가한 뒤 산술평균합니다 (공공 재개발 등은 시·도 추천 법인이 포함되기도 합니다). 한 곳이 높게, 한 곳이 낮게 잡아도 평균으로 수렴하므로 극단적 오차가 완화됩니다.
5. 종전자산이 분담금에 미치는 영향
종전자산이 5억 → 6억으로 1억 높게 평가되면(비례율 100% 가정), 권리가액도 1억 늘어 분담금이 1억 줄어듭니다. 개인에게는 유리하죠.
다만 모든 조합원의 종전자산이 함께 오르면 분모(종전자산총액)가 커져 비례율이 낮아집니다. 그러면 권리가액 증가분이 상쇄돼 실익이 줄어듭니다. 그래서 ‘내 평가액만 올리기’보다 형평성(다른 조합원 대비 내 비율)이 실질적인 관전 포인트입니다.
6. 이의신청은 언제·어떻게
관리처분계획 공람 기간에 이의신청할 수 있습니다. 인근 유사 물건 대비 저평가 근거, 최근 실거래, 물건 특성(코너·상가 등)을 자료로 제시하면 설득력이 높아집니다. 다만 앞서 설명했듯 개별 상향만으로는 비례율이 조정돼 효과가 제한될 수 있으니, 형평성 위주로 접근하세요.
7. 내 단지 종전자산·분담금 확인하기
추정분담금.kr에서는 단지별 위키에 조합원들이 입력한 종전자산·비례율이 쌓여 있어, 본인 종전자산을 넣으면 권리가액과 분담금이 자동 계산됩니다.