비례율 100%는 무슨 뜻? 손익분기·분담금 해석법
작성 2026.07.14 · 읽는 시간 4분
재건축·재개발에서 비례율은 사업성을 한 숫자로 압축한 지표입니다. 조합 총회 자료나 뉴스에서 “비례율 110%” 같은 수치를 보게 되는데, 이 숫자가 본인 분담금을 직접 좌우합니다. 100%가 정확히 무슨 뜻인지, 그리고 10%p 차이가 실제로 얼마의 돈이 되는지 예시로 풀어봅니다.
1. 비례율 공식
비례율 = (총수입 − 총사업비) ÷ 단지 종전자산총액 × 100
- 총수입 — 일반분양·상가·임대 매각 등 사업으로 벌어들이는 전체 금액
- 총사업비 — 공사비, 금융비용, 이주비, 각종 부담금 등 지출 전체
- 종전자산총액 — 조합원 전체가 원래 갖고 있던 부동산 감정평가액의 합
2. 100%가 손익분기인 이유
권리가액은 본인 종전자산평가액 × 비례율로 계산됩니다. 비례율이 정확히 100%라면 권리가액 = 종전자산평가액. 즉 내 자산 가치가 깎이지도 불어나지도 않은 상태입니다. 그래서 100%를 손익분기점이라 부릅니다.
비례율 100% → 권리가액 = 종전자산 그대로 (본전)
비례율 110% → 권리가액 10% 증가 (조합원에게 유리)
비례율 90% → 권리가액 10% 감소 (분담금 증가)
비례율 110% → 권리가액 10% 증가 (조합원에게 유리)
비례율 90% → 권리가액 10% 감소 (분담금 증가)
3. 10%p 차이가 만드는 분담금 차이
종전자산 5억원, 조합원분양가 8억원인 조합원을 기준으로 비례율만 바꿔 보겠습니다.
비례율 110% → 권리가액 5.5억 → 분담금 = 8억 − 5.5억 = 2.5억
비례율 100% → 권리가액 5.0억 → 분담금 = 8억 − 5.0억 = 3.0억
비례율 90% → 권리가액 4.5억 → 분담금 = 8억 − 4.5억 = 3.5억
비례율 100% → 권리가액 5.0억 → 분담금 = 8억 − 5.0억 = 3.0억
비례율 90% → 권리가액 4.5억 → 분담금 = 8억 − 4.5억 = 3.5억
비례율이 10%p 움직일 때 분담금은 5,000만원 차이가 납니다. 종전자산이 클수록 이 진폭은 더 커집니다. 그래서 조합원은 분양가만큼이나 비례율을 예민하게 봐야 합니다.
4. 비례율을 좌우하는 3가지
- 일반분양 수입 — 일반분양 물량·분양가가 높을수록 총수입 증가 → 비례율 상승. 분양가상한제 적용 지역은 상승폭이 제한됩니다.
- 공사비 — 최근 2~3년 평당 공사비가 30% 넘게 올라 총사업비가 급증했습니다. 공사비 인상은 비례율을 끌어내리는 가장 큰 변수입니다.
- 종전자산 평가 — 분모가 커지면 비례율은 낮아집니다. 다만 종전자산이 높게 잡히면 내 권리가액도 커지므로, 개인 입장에선 꼭 불리하지만은 않습니다.
5. 조합 발표 비례율, 그대로 믿어도 될까?
초기 단계의 비례율은 추정 가정이 많이 들어갑니다. 사업시행인가 전에는 일반분양가·공사비가 확정되지 않아 조합이 낙관적으로 잡는 경우가 흔합니다. 실제 비례율은 관리처분계획 단계에서 종전자산 감정평가가 끝나야 거의 확정됩니다. 발표 비례율은 ‘현재 시점의 가정’으로 이해하고, 공사비 인상 여지를 함께 따져보는 게 안전합니다.
6. 내 단지 비례율로 분담금 계산하기
단지 목록에서 본인 단지를 선택하면 위키에 누적된 비례율·조합원분양가가 계산기에 자동으로 채워집니다. 종전자산만 입력하면 분담금이 바로 나옵니다.