재건축초과이익환수제도(재초환)란?

조합원 1인당 평균 이익 = (개시 시점 → 종료 시점 평균 가격 상승분) − (정상 주택가격 상승분 + 개발비용) 이 평균 이익이 8천만원 이하면 면제, 초과시 구간별로 10%~50% 세율 적용. - 8천만원 ~ 1.3억: 10% - 1.3억 ~ 1.8억: 20% - 1.8억 ~ 2.3억: 30% - 2.3억 ~ 2.8억: 40% - 2.8억 초과: 50%

2024년 3월 시행 개정안으로 부담금 면제 구간이 3천만원 → 8천만원으로 상향됐고, 주택을 20년 이상 보유한 1세대 1주택자는 최대 70%까지 감면 적용됩니다. 단, 재건축 사업 단계와 종료 시점에 따라 면제 여부가 달라지므로 관리처분 단계에서 한 번 더 확인이 필요합니다.

재초환은 이름 그대로 "재건축" 사업에만 적용됩니다. 재개발은 별도의 부담금 제도(개발이익환수 등)가 있지만 재건축처럼 누진세율 구조는 아닙니다. 본 사이트의 재개발 계산기는 재초환을 자동 0으로 둡니다.