비례율이란?
재건축·재개발 사업의 수익성을 한 줄로 보여주는 핵심 지표. 100%를 기준으로 사업이 이익인지 손실인지 가른다.
비례율 계산 공식
비례율 = (총수입 − 총사업비) ÷ 단지 전체 종전자산평가총액 × 100
여기서 총수입은 일반분양 수입 + 임대 매각 + 상가 분양 수입의 합이고, 총사업비는 공사비 + 설계·감리 + 이주비 이자 + 조합 운영비 + 예비비 등을 모두 포함합니다.
비례율 = (총수입 − 총사업비) ÷ 단지 전체 종전자산평가총액 × 100
비례율 100% 라인의 의미
비례율이 정확히 100%면 권리가액 = 종전자산평가액. 즉 사업으로 얻는 추가 가치가 없습니다. 100%를 넘으면 권리가액이 종전자산보다 커져 분담금이 줄어드는 구조이고, 100% 미만이면 권리가액이 깎여 분담금이 커집니다. 실무 자료는 보통 공사비 ±10% × 일반분양가 ±10%의 5×5 매트릭스로 비례율 변동 범위를 보여줍니다.
비례율을 올리는 방법
일반분양 가구수를 늘리거나 일반분양가를 올리면 총수입이 커져 비례율이 상승합니다. 반대로 공사비 인상, 인테리어 옵션 추가, 이주 장기화로 인한 이자비용 증가는 비례율을 떨어뜨립니다. 최근 5년간 공사비 평균 인상률이 연 5~8%이므로 관리처분 후 착공까지 시간이 길어진 단지는 비례율이 하락하는 경향이 있습니다.