← 🗺️ 지도로 돌아가기

홍제4구역 재개발

별칭홍제4 주택정비형 재개발 정비구역홍제4
서대문구 서울 · 서울특별시 서대문구 홍제동 267-1
재개발⚡ 신속통합추진위877세대

홍제4구역 재개발은(는) 서울 서대문구 소재 재개발 정비사업입니다. 준공 시 877세대 규모로 계획되어 있습니다. 위키에 누적된 데이터 기준 추정 비례율은 약 102.8%입니다. 평당 공사비는 약 800만원으로 집계됩니다. 전용 84㎡ 조합원분양가는 9억 600만원, 59㎡는 7억 2,400만원 수준으로 집계됩니다. 종전자산은 대지지분 10평(33㎡) 기준 약 2억 7,730만원으로 추정됩니다(국토부 실거래 기반). 이 종전자산으로 84㎡를 신청하면 추정 분담금은 약 6억 2,099만원입니다. 주변 신축 84㎡ 시세와 비교한 안전마진은 약 4억 8,568만원입니다. 정비사업 진행 일정상 현재 '추진위' 단계(2025년 12월 기준)이며, 단계가 오를수록 추정 수치의 신뢰도가 높아집니다.

  1. 추진위
    25.12.1925.12
  2. 구역지정
    25.12.2625.12
  3. 조합설립
     
  4. 건축심의
     
  5. 사업시행
     
  6. 관리처분
     
  7. 이주
     
  8. 착공
     
  9. 준공
    ~2039
걸린 시간지금구역지정10개월째
재개발 · 도시 및 주거환경정비법준공 2037~2041: 서울 단계별 소요기간으로 추정날짜: 서울시 정비사업 추진현황·구청 고시
📝 위키 입력률
99%
누적 입력 17건
📢 이 단지 분담금 정보 공유하기
📊 이 단지 데이터 신뢰도
54%· 입력자 1명 · 핵심 필드 7/11
✍️ 정보 입력하기
🧮 내 분담금 시뮬레이션
재개발: 본인 종전자산만 입력 (평형은 자산 환산에 영향 X). 종전가치 → 권리가액 → 분담금 순서로 계산해요.
1종전가치조합이 감정평가로 매기는 내 집 값
💰 종전자산 추정 출처· 감정 기준(개별공시지가 × 구역 감정 배율)· 대지지분 33㎡ 기준· 2억 7,730만원
감정 기준 · 빌라 1세대(대지지분 33㎡·10평, 전용 50㎡, 1991년) = 토지 33㎡ × 구역 사유지 151필지 공시지가 중위 345만원/㎡ × 토지 배율 1.88(이 구역 정비계획 종전자산 총액으로 검산한 배율) + 건물 재조달원가×잔가율
참고 · 시세 기준 5억 7,225만원 (연립·다세대 실거래). 조합 감정평가는 보통 시세보다 낮게 나와, 분담금은 감정 기준으로 계산해요.
내 집 유형
대지권㎡10평
전용면적㎡
준공년
토지 2.1억 + 건물 6,292만 = 감정 기준 종전 2.8억

토지는 구역 공시지가 중위 345만원/㎡ × 이 구역 정비계획으로 검산한 배율 1.88, 건물은 재조달원가 × 잔가율(철근콘크리트)이에요. 구역 대표값이 기본으로 들어가 있으니 내 집 등기부·건축물대장 숫자로 바꿔 보세요.

2권리가액종전가치 × 비례율 — 새 집을 살 때 쓰는 내 몫
비례율102.8%
2억 7,730만원 × 102.8%= 2억 8,501만원
3분담금조합원분양가 − 권리가액 (음수면 환급)
종전 대지지분 33㎡ · 종전자산 2억 7,730만원 기준으로 계산한 결과입니다. 종전평형이 다르면 값이 크게 달라집니다.
신축 39㎡
B
2.3억원
분양가 5억 1,600만원 − 권리가액 2억 8,501만원
신축 49㎡
C
3.4억원
분양가 6억 2,200만원 − 권리가액 2억 8,501만원
신축 59㎡
C
4.4억원
분양가 7억 2,400만원 − 권리가액 2억 8,501만원
신축 84㎡
D
6.2억원
분양가 9억 600만원 − 권리가액 2억 8,501만원
시나리오 조정 (선택) — 움직이면 비례율·권리가액·분담금이 함께 바뀌어요
조합원분양가(신축) 상승0%
분양가↑ → 분양수입↑ → 비례율↑ (권리가액 상쇄로 같은 평형 분담금은 거의 불변)
평당 공사비800만원
기준 800만원/평 · 공사비가 오르면 총지출이 늘어 비례율이 내려가요
구축 시세(종전자산) 상승0%
구축 시세↑ → 종전자산총액↑ → 비례율↓ (권리가액 상쇄로 분담금은 거의 불변)
적용 비례율: 102.8%
등급: S 환급 · A <1억 · B 1~3억 · C 3~5억 · D 5~10억 · E 10억+
평당가는 본인 종전자산 ÷ 본인 평수로 자동 산정. 시나리오 적용 후 추정치이며 실제 분담금은 사업조건에 따라 다릅니다.
🛡️ 안전마진
실거래 2026.09 기준
지금 사서 새 아파트를 받으면 모두 얼마이고, 주변 새 아파트보다 얼마나 싼가
억% (취득세·중개보수 등)
사는 값 기본값: 대지지분 10평 연립·다세대 실거래
59㎡ 받으면 모두 10.5억+1.76억
사는 값 5.72억 + 부대비용 0.37억 + 분담금 4.39억
주변 새 아파트 59㎡ 12.2억보다 싸게 사는 셈
84㎡ 받으면 모두 12.3억+1.54억
사는 값 5.72억 + 부대비용 0.37억 + 분담금 6.21억
주변 새 아파트 84㎡ 13.8억보다 싸게 사는 셈
주변 새 아파트: 서대문푸르지오센트럴파크, 힐스테이트홍은포레스트, 홍제역해링턴플레이스, 홍제센트럴IPARK, 북한산두산위브 · 같은 동(없으면 반경 3km)에서 지은 지 8년 안 된 같은 평형의 최근 실거래 중간값이에요. 오늘 시세끼리 견준 단순 비교라 입주까지의 대출이자·공사비 상승·사업 지연은 빠져 있고, 받는 평형은 분양신청 결과에 따라 달라져요.