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홍은5구역 재개발

별칭홍은5
서대문구 서울 · 홍은동
재개발사업시행604세대

홍은5구역 재개발은(는) 서울 서대문구 소재 재개발 정비사업입니다. 준공 시 604세대 규모로 계획되어 있습니다. 위키에 누적된 데이터 기준 추정 비례율은 약 105.7%입니다. 전용 84㎡ 조합원분양가는 8억 2,763만원, 59㎡는 6억 2,016만원 수준으로 집계됩니다. 종전자산은 대지지분 10평(33㎡) 기준 약 2억 4,709만원으로 추정됩니다(국토부 실거래 기반). 이 종전자산으로 84㎡를 신청하면 추정 분담금은 약 5억 6,653만원입니다. 주변 신축 84㎡ 시세와 비교한 안전마진은 약 6억 6,908만원입니다. 정비사업 진행 일정상 현재 '사업시행' 단계(2026년 01월 기준)이며, 단계가 오를수록 추정 수치의 신뢰도가 높아집니다. 정비구역 면적은 약 34,457㎡로 등록되어 있습니다.

  1. 추진위
    08.01.1508.01
  2. 구역지정
    09.05.2109.05
    변경 26.01.2126.01
  3. 조합설립
    10.06.0410.06
  4. 건축심의
    25.10.2425.10
  5. 사업시행
    26.05.2026.05
  6. 관리처분
     
  7. 이주
     
  8. 착공
     
  9. 준공
    ~2034
걸린 시간→조합설립1년→건축심의15년 5개월지연→사업시행7개월순항지금사업시행6개월째
재개발 · 도시 및 주거환경정비법준공 2033~2035: 서울 단계별 소요기간으로 추정날짜: 서울시 정비사업 추진현황·구청 고시
📝 위키 입력률
99%
누적 입력 23건
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📊 이 단지 데이터 신뢰도
66%· 입력자 1명 · 핵심 필드 6/11
✍️ 정보 입력하기
🧮 내 분담금 시뮬레이션
재개발: 본인 종전자산만 입력 (평형은 자산 환산에 영향 X). 종전가치 → 권리가액 → 분담금 순서로 계산해요.
1종전가치조합이 감정평가로 매기는 내 집 값
💰 종전자산 추정 출처· 감정 기준(개별공시지가 × 구역 감정 배율)· 대지지분 33㎡ 기준· 2억 4,709만원
감정 기준 · 빌라 1세대(대지지분 33㎡·10평, 전용 50㎡, 1997년) = 토지 33㎡ × 구역 사유지 135필지 공시지가 중위 331만원/㎡ × 토지 배율 1.56(이 구역 정비계획 종전자산 총액으로 검산한 배율) + 건물 재조달원가×잔가율
참고 · 시세 기준 3억 2,121만원 (연립·다세대 실거래). 조합 감정평가는 보통 시세보다 낮게 나와, 분담금은 감정 기준으로 계산해요.
내 집 유형
대지권㎡10평
전용면적㎡
준공년
토지 1.7억 + 건물 7,665만 = 감정 기준 종전 2.5억

토지는 구역 공시지가 중위 331만원/㎡ × 이 구역 정비계획으로 검산한 배율 1.56, 건물은 재조달원가 × 잔가율(철근콘크리트)이에요. 구역 대표값이 기본으로 들어가 있으니 내 집 등기부·건축물대장 숫자로 바꿔 보세요.

2권리가액종전가치 × 비례율 — 새 집을 살 때 쓰는 내 몫
비례율105.7%
2억 4,709만원 × 105.7%= 2억 6,110만원
3분담금조합원분양가 − 권리가액 (음수면 환급)
종전 대지지분 33㎡ · 종전자산 2억 4,709만원 기준으로 계산한 결과입니다. 종전평형이 다르면 값이 크게 달라집니다.
신축 59㎡
C
3.6억원
분양가 6억 2,016만원 − 권리가액 2억 6,110만원
신축 84㎡
D
5.7억원
분양가 8억 2,763만원 − 권리가액 2억 6,110만원
신축 104㎡
D
6.5억원
분양가 9억 1,409만원 − 권리가액 2억 6,110만원
신축 136㎡
D
8.8억원
분양가 11억 4,102만원 − 권리가액 2억 6,110만원
시나리오 조정 (선택) — 움직이면 비례율·권리가액·분담금이 함께 바뀌어요
조합원분양가(신축) 상승0%
분양가↑ → 분양수입↑ → 비례율↑ (권리가액 상쇄로 같은 평형 분담금은 거의 불변)
공사비 상승0%
이 구역 공사비·종전 총액으로 비례율 변화를 계산해요
구축 시세(종전자산) 상승0%
구축 시세↑ → 종전자산총액↑ → 비례율↓ (권리가액 상쇄로 분담금은 거의 불변)
적용 비례율: 105.7%
등급: S 환급 · A <1억 · B 1~3억 · C 3~5억 · D 5~10억 · E 10억+
평당가는 본인 종전자산 ÷ 본인 평수로 자동 산정. 시나리오 적용 후 추정치이며 실제 분담금은 사업조건에 따라 다릅니다.
🛡️ 안전마진
실거래 2026.09 기준
지금 사서 새 아파트를 받으면 모두 얼마이고, 주변 새 아파트보다 얼마나 싼가
억% (취득세·중개보수 등)
사는 값 기본값: 대지지분 10평 연립·다세대 실거래
59㎡ 받으면 모두 7.01억+5.87억
사는 값 3.21억 + 부대비용 0.21억 + 분담금 3.59억
주변 새 아파트 59㎡ 12.9억보다 싸게 사는 셈
84㎡ 받으면 모두 9.08억+5.74억
사는 값 3.21억 + 부대비용 0.21억 + 분담금 5.67억
주변 새 아파트 84㎡ 14.8억보다 싸게 사는 셈
주변 새 아파트: 서대문푸르지오센트럴파크, 힐스테이트홍은포레스트, DMC금호리첸시아, 홍제센트럴IPARK, DMC센트럴아이파크 · 같은 동(없으면 반경 3km)에서 지은 지 8년 안 된 같은 평형의 최근 실거래 중간값이에요. 오늘 시세끼리 견준 단순 비교라 입주까지의 대출이자·공사비 상승·사업 지연은 빠져 있고, 받는 평형은 분양신청 결과에 따라 달라져요.